Ψηλά κτήρια: το ρυθμιστικό πλαίσιο και το μεγάλο ερώτημα

Τι πραγματικά ισχύει για τις επιπτώσεις στο περιβάλλον από ψηλά ή απλωμένα σε πλάτος κτήρια

Οι πρόσφατες αντιδράσεις των κατοίκων της περιοχής Φανερωμένης στη Λάρνακα ενάντια στην πιθανή ανέγερση κτηρίου 26 ορόφων στη θέση ενός παλιού αρχοντικού φέρνουν ξανά στην επιφάνεια τη συζήτηση σχετικά με την πολιτική ανέγερσης ψηλών κτηρίων. Οι διαμαρτυρόμενοι ζητούν την απόρριψη της σχετικής αίτησης από τον Δήμο και την κήρυξη του υφιστάμενου κτίσματος ως διατηρητέου, με τον Δήμαρχο, Ανδρέα Βύρα, να απαντά πως «όποιος υποβάλλει αιτήσεις για πολεοδομικές άδειες, μπορεί να ζητήσει ό,τι θέλει», δεδομένου πως η δημοτική Αρχή έχει στη συνέχεια την υποχρέωση να εξετάσει το κάθε αίτημα και να αποφασίζει αναλόγως, με βάση και τα υφιστάμενα σχετικά κριτήρια.

Τι ισχύει όμως στην πραγματικότητα για τα ψηλά κτήρια; Παρά την ευρέως διαδεδομένη αντίληψη ότι ένα πολυώροφο κτήριο συνεπάγεται πολύ περισσότερους ενοίκους, επομένως και αυτοκίνητα και συνολικά επιβάρυνση στο σημείο, στην πραγματικότητα ο αριθμός των διαμερισμάτων και άρα των ενοίκων εξαρτάται από τον συντελεστή δόμησης στο εκάστοτε τεμάχιο: αν, για παράδειγμα, βάσει συντελεστή δόμησης σε ένα συγκεκριμένο τεμάχιο θα μπορούσαν να κατασκευαστούν 50 διαμερίσματα, τότε ένα πενταώροφο κτήριο θα είχε 10 διαμερίσματα σε κάθε όροφο, ενώ αντίστοιχα ένα εικοσιπενταώροφο θα είχε μόνο δύο. Στην πράξη, θα επρόκειτο για τον ίδιο αριθμό ενοίκων, με τη διαφορά ότι το ψηλό κτήριο θα καταλάμβανε πέντε φορές λιγότερη γη, αυξάνοντας έτσι σημαντικά τον ελεύθερο χώρο για πράσινο και τις αποστάσεις από τα γειτονικά κτήρια και δεσμεύοντας πολύ λιγότερη έκταση γης για οικοδομική ανάπτυξη και άρα τσιμέντωμα. Εξάλλου, σύμφωνα με το ρυθμιστικό πλαίσιο για την αδειοδότηση ψηλών κτιρίων, επιπρόσθετα με την παραχώρηση χώρου πρασίνου που προνοούν τα τοπικά σχέδια, οι επενδυτές οφείλουν στο 20% της γης να δημιουργούν κοινόχρηστους χώρους πρασίνου και άθλησης, αναλαμβάνοντας μάλιστα τα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης του εν λόγω χώρου.

Το μέλλον των κάθετων αναπτύξεων

Στην περίπτωση του επίμαχου κτηρίου στη Λάρνακα, εφόσον το συγκεκριμένο αρχοντικό κριθεί διατηρητέο, τότε κάθε συζήτηση για την ανέγερση οποιουδήποτε άλλου κτηρίου στο συγκεκριμένο τεμάχιο τερματίζεται. Εάν αυτό δε συμβεί, τότε ο Δήμος θα κληθεί να εξετάσει την αίτηση για κάθετη ανάπτυξη στο σημείο, με βάση τα κριτήρια που προβλέπει το Διευκρινιστικό Πλαίσιο του Τμήματος Πολεοδομίας για την ανέγερση ψηλών κτηρίων, σε συνάρτηση με τα τοπικά σχέδια και τις επιμέρους προδιαγραφές και προοπτικές της συγκεκριμένης ανάπτυξης. Τα κριτήρια του Πλαισίου αφορούν τα περιβαλλοντικά δεδομένα της εκάστοτε περιοχής, το μέγεθος του τεμαχίου, τις δυνατότητες ανέγερσης χωρίς δυσμένεια στις ανέσεις παρακείμενων χώρων και τη θέση του τεμαχίου ευρύτερα, ως προς την τοπογραφία, την προσβασιμότητα και τις συνθήκες προσπέλασης.

Αυτό που παρατηρείται την τελευταία πενταετία, συνεπεία της δυσφήμισης των κάθετων αναπτύξεων τα προηγούμενα χρόνια λόγω κακών πρακτικών, αλλά και λόγω της παραπληροφόρησης που επικρατεί σε μεγάλο βαθμό ως προς τις παραμέτρους τους, είναι πως ο αριθμός των νέων αιτήσεων μειώνεται διαρκώς, όπως προκύπτει από στοιχεία που έχει δώσει στη δημοσιότητα το Υπουργείο Εσωτερικών.

Αναπτυξιακοί φορείς επισημαίνουν σχετικά ότι το υφιστάμενο πλαίσιο θα πρέπει να καταστεί πιο ευέλικτο και ελκυστικό προκειμένου να επαναφέρει το ενδιαφέρον των επενδυτών σε αναπτύξεις που περιλαμβάνουν και ψηλά κτήρια, δεδομένου ότι οι κατά τόπους περιορισμοί που έχουν τεθεί ως προς το ύψος, ωθούν τελικά σε χαμηλότερες μεν, αλλά σαφώς περισσότερο ογκώδεις αναπτύξεις, που στην πράξη επηρεάζουν περισσότερο αρνητικά το περιβάλλον λόγω της μεγάλης επιφάνειας γης που καταλαμβάνουν. Θα ήταν, δηλαδή, πιο συνετό να λαμβάνονται υπόψη η φύση, ο σχεδιασμός και τα υλικά του εκάστοτε έργου, καθώς και οι επιχειρηματικοί στόχοι και τα οφέλη για την κάθε περιοχή, αναλόγως και του οικονομικού της προφίλ.

Με τους σημερινούς συντελεστές δόμησης, βλέπουμε τις κυπριακές πόλεις να αναπτύσσονται όλο και πιο ανεξέλεγκτα, δημιουργώντας μεγάλες αποστάσεις στο εσωτερικό τους, ενώ τα ψηλά κτήρια επιτρέπονται σχεδόν κατ’ εξαίρεση, για τη δημιουργία landmark και υποδομών για το κοινό. Μια ενδεχόμενη αύξηση των συντελεστών θα μπορούσε να συμβάλει στην αναχαίτιση της άναρχης εξάπλωσης στη δημιουργία οικονομικών εστιών στις πόλεις, όπου το στεγαστικό πρόβλημα είναι όλο και πιο έντονο. Σε τελική ανάλυση, είναι ζήτημα της πολιτείας να αποφασίσει πώς θα αξιοποιήσει πρακτικές και πολιτικές, όπως οι κάθετες αναπτύξεις, με στόχο την προσέλκυση επενδύσεων, την ορθότερη και βιώσιμη ανάπτυξη, τη βελτίωση των δημόσιων υποδομών και κατ’ επέκταση την ποιότητα ζωής των πολιτών.